2026. 5. 10. 다주택 중과 재개 반영
양도소득세 계산기 2026
집·땅을 팔 때 내는 양도소득세를 1세대 1주택 비과세, 12억원 고가주택, 장기보유특별공제, 단기 세율, 다주택 중과까지 넣어 계산합니다.
내야 할 세금 (양도소득세 + 지방소득세)
158,301,000원
양도소득세 143,910,000원 + 지방소득세 14,391,000원 · 양도차익 대비 55.5%
조정대상지역 2주택이라 기본세율에 20%p를 더하고 장기보유특별공제를 빼지 않았어요 (2026년 5월 10일 양도분부터).
- 보유 기간
- 7년
- 양도차익 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비)
- 285,000,000원
- 과세 대상 양도차익 (12억 초과분 안분)
- 285,000,000원
- 장기보유특별공제
- −0원
- 장기보유특별공제율
- 없음
- 양도소득 기본공제 (연 250만원)
- −2,500,000원
- 과세표준
- 282,500,000원
- 적용 세율
- 기본세율 + 중과
- 양도소득세
- 143,910,000원
- 지방소득세 (10%)
- 14,391,000원
2026년 양도소득세, 이것부터 확인하세요
- 다주택 중과가 다시 적용됩니다. 조정대상지역 주택을 2주택자가 팔면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p이고 장기보유특별공제가 없습니다. 2년 이상 보유 주택의 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다.
- 1세대 1주택 비과세 기준은 12억원입니다. 12억원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 만큼만 과세하고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다(시행령 제160조).
- 주택 수 계산에서 수도권·광역시·세종 밖의 기준시가 3억원 이하 주택 등은 빼는 예외가 있습니다. 상속주택, 일시적 2주택(이사), 혼인·동거봉양 합가는 1주택으로 보는 특례가 따로 있어 이 계산기에는 넣지 않았습니다.
- 조정대상지역은 국토교통부가 지정·해제하며 바뀔 수 있습니다. 양도일과 취득일 당시의 지정 여부를 각각 확인하세요.
계산 순서
- 양도차익 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 양도소득금액 양도차익 − 장기보유특별공제 (3년 이상 보유, 중과 대상은 없음)
- 과세표준 양도소득금액 − 기본공제 250만원 (1년에 한 번)
- 산출세액 과세표준 × 세율 (기본세율 6~45%, 단기 세율, 중과 중 큰 쪽)
- 지방소득세 양도소득세의 10%
장기보유특별공제율
| 보유 기간 | 3년 | 5년 | 10년 | 15년 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 표1 (일반) | 6% | 10% | 20% | 30% |
| 표2 1주택 보유분 | 12% | 20% | 40% | 40% |
| 표2 1주택 거주분 | 12% | 20% | 40% | 40% |
표2는 2년 이상 거주한 1세대 1주택만 받습니다. 거주 2년 이상 3년 미만은 8%이고, 보유분과 거주분을 더해 최대 80%입니다.
예시 (취득가액·필요경비만 빼고 계산, 2026년 10월 양도)
| 경우 | 양도차익(원) | 세금 합계(원) |
|---|---|---|
| 1주택 10억 (보유·거주 5년) | 400,000,000 | 0 |
| 1주택 15억 (보유·거주 6년) | 600,000,000 | 9,477,600 |
| 비조정 2주택 8억 (보유 8년) | 300,000,000 | 82,357,000 |
| 조정 2주택 8억 (보유 8년) | 300,000,000 | 167,871,000 |
| 조정 3주택 8억 (보유 8년) | 300,000,000 | 200,596,000 |
자주 묻는 질문
1주택인데 양도소득세를 내나요?
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 있고 2년 이상 보유했다면 비과세입니다. 취득할 때 그 집이 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 살아야 합니다(소득세법 시행령 제154조). 다만 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에는 세금을 냅니다.
2026년 다주택자 양도세 중과는 어떻게 되나요?
조정대상지역 주택을 2주택자가 팔면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 ⑦, 제95조 ②). 2년 이상 보유한 주택의 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다(시행령 제167조의3·제167조의10). 토지거래허가구역 주택은 5월 9일까지 허가를 신청하고 계약했다면 2026년 9월 9일(일부 지역 11월 9일)까지 양도해도 배제됐습니다.
장기보유특별공제는 얼마인가요?
3년 이상 보유하면 1년에 2%씩, 15년 이상 최대 30%(표1)입니다. 1세대 1주택이고 2년 이상 거주했다면 보유 1년에 4%(최대 40%)와 거주 1년에 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%(표2)까지 공제합니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득할 때 낸 취득세·법무사 비용·중개수수료, 팔 때 낸 중개수수료, 샷시·확장처럼 집의 가치를 높인 공사비(자본적 지출) 등입니다. 도배·장판 같은 수리비는 들어가지 않습니다. 증빙이 있어야 인정됩니다.
1년 안에 팔면 세율이 얼마인가요?
주택·조합원입주권·분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%입니다. 주택이 아닌 토지·건물은 1년 미만 50%, 1~2년 40%입니다. 기본세율로 계산한 세금이 더 크면 그쪽을 냅니다(제104조 ①).
언제까지 신고하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고 세금을 냅니다. 예를 들어 6월 15일에 잔금을 받았다면 8월 31일까지입니다. 지방소득세(양도소득세의 10%)도 함께 냅니다.
출처와 기준일
- 소득세법 제89조 (1세대 1주택 비과세, 12억원) · 제95조 (장기보유 특별공제 표1·표2) · 제103조 (기본공제 250만원) · 제104조 (세율·단기 보유·다주택 중과) 국가법령정보센터
- 소득세법 시행령 제154조 (보유 2년·거주 2년) · 제159조의4 · 제160조 (고가주택) · 제167조의3·제167조의10 (중과 배제는 2026. 5. 9. 양도분까지), 2026. 10. 1. 시행 국가법령정보센터
- 소득세법 제55조 (종합소득 기본세율, 2026. 1. 1. 시행) · 제48조 (퇴직소득공제) 국가법령정보센터
- 지방세법 제103조의13 (특별징수: 소득세의 10%) 국가법령정보센터
확인일 2026. 10. 02. 거주자의 국내 부동산 양도 기준입니다. 비과세·감면 특례(상속·일시적 2주택·임대주택 등), 비사업용 토지 중과, 미등기 양도는 넣지 않았습니다. 계산 결과는 참고용 추정치이며, 실제 금액은 회사의 급여 규정·연말정산·개인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.